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关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税问题的公告【欧洲杯线上买球】

发布时间: 2021-05-05   来源: 欧洲杯买球app  
本文摘要:欧洲杯线上买球,欧洲杯买球app,四企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税的一部分作为项目清算年度发生的损失,转向今后的年度。企业按规定清算开发项目土地增值税后,当年企业所得税清算出现赤字,如果有其他后续开发项目,该赤字应按税法规定向今后年度结算,以后年度所得补偿。

近日,国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税问题的公告国家税务总局公告2016年第81日,以下简称公告,明确了土地增值税清算中企业所得税退税方法。政策规定公告第二条规定,企业按规定清算开发项目土地增值税后,当年企业所得税清算出现赤字,如果没有后续开发项目,可以按照以下方法计算该项目由土地增值税原因引起的项目开发各年度多缴纳企业所得税税,申请退税:该项目缴纳的土地增值税总额,应按该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,项目开发各年度分配,具体按照以下公式计算:各年度应分配的土地增值税=土地增值税总额×土地增值税总额的项目销售收入占整个项目销售收入总额的总额,包括项目销售收入总额在内的销售收入的20%,但不包括销售收入总额两个项目开发各年度应分配的土地增值税减去该年度在企业所得税前扣除的土地增值税后,馀额应当调整当年应补充扣除的土地增值税企业应当调整当年应当扣除的税收所得额,按规定计算当年应当扣除的企业所得税的税收三根据上述方法进行土地增值税分配调整后,相应年度应纳税所得额为正数的,应按规定缴纳企业所得税。四企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税的一部分作为项目清算年度发生的损失,转向今后的年度。

项目

举个例子,某房地产开发企业于2013年5月开始开发某房地产项目,2014年5月部分项目竣工开始对外销售,2016年11月项目全部竣工销售,2017年1月进行土地增值税清算。整个项目共缴纳土地增值税1600万元,其中2014年2016年预缴纳土地增值税340万元、360万元、300万元,2016年结算后再缴纳土地增值税600万元。

2014年2016年实现的销售收入分别为17000万元、18000万元和15000万元,其中增值金额不超过扣除项目金额的20%普通标准房屋的销售收入分别为3000万元、5000万元和2000万元。2014年2016年分别缴纳企业所得税25万元、125万元、25万元。该企业2016年度结算出现赤字,应纳税所得额为-100万元。企业没有后续开发项目,应分别计算该企业2014年2016年退还企业所得税。

2014年应退还企业所得税1.计算应分配土地增值税:1600×[17000-3000÷17000-3000-18000-5000-2000]=560万元2.调整应纳税所得额:预付土地增值税-土地增值税=340-560=-220万元3.计算应退还企业所得税:220×25%=55万元4.实际退还企业所得税:企业计算的退还额超过企业当年累计实际缴纳的企业所得税,只能退还企业当年实际缴纳的税金25万元。超过一部分作为项目清算年度发生的损失,转向今后的年度。5.计算结转补偿损失额:将当年未退还的企业所得税税转换为应纳税所得额作为损失额,今后年度结转,55-25÷25%=120万元。

土地增值税

2015年应退还企业所得税1.计算应分配土地增值税:1600×[18000-5000÷17000-300018000-5000-2000]=520万元2.调整应纳税所得额:预付土地增值税-应分配土地增值税-2014年补偿损失额=360-520-120=-280万元3.应退还企业所得税:280×25%=70万元4.实际退还企业所得税:企业计算的退还额,由于该项目开发年度累计实际缴纳的企业所得税未超过,实际退还的企业所得税为70万元。32016年应退还企业所得税1.计算应分配土地增值税:1600×[15000-2000÷17000-3000-18000-5000-2000]=520万元2.调整应纳税所得额:预付土地增值税-应分配土地增值税=300-520=380万元,2015年应纳税所得额。

年度

3.应偿还企业所得税:增加应纳税所得额-偿还损失所得额×25%-预付所得税=380-100×25%-25=45万元注意事项企业申请退税时间。房地产开发企业可以申请退税的时间规定在所有开发项目结算后,房地产开发企业按规定结算开发项目的土地增值税后,土地增值税结算当年结算出现赤字,如果没有后续开发项目,可以申请退税。企业按规定清算开发项目土地增值税后,当年企业所得税清算出现赤字,如果有其他后续开发项目,该赤字应按税法规定向今后年度结算,以后年度所得补偿。

后续开发项目包括开发中标的项目。两份资料的提交要求。

土地增值税

企业在申请办理退税时,应向主管税务机关提供书面材料说明企业所得税退税的计算流程,包括项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入总额、各年度应分摊的土地增值税和已税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率、是否存在后续开发项目等。三以前年度多缴纳税款办理。公告发布执行前进行土地增值税清算,公告发布执行后仍有未补充的土地增值税清算引起的损失,按公告第二条规定的方法计算支付企业所得税的税金,申请退税。

资料来源:中国税务报告作者:辛正允许建国机关:江苏省镇江市丹徒地税局。


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